物件情報

税務教室

税務教室

皆さまこんにちは。ジュール株式会社の大里です。
都内にお住いの、ご勤務されている皆さん、ブルーインパルスは見れましたか。
医療従事者への敬意と感謝飛行。
東京上空を飛行するのは、東京オリンピック、さよなら国立に次いで3回目だそ
うです。

さて、今日は【夫婦で住宅ローン控除の特例を利用する場合の注意点】について
ご紹介致します。

Q.消費税率引上げに伴って拡充された住宅ローン控除の適用期限が、今年の年末
までと聞きました。住宅の購入にあたり、夫婦で同制度を利用したいと考えてい
ます。その場合の控除額計算の注意点などを教えてください。

Ⅰ.拡充された住宅ローン控除

ご指摘のとおり、消費税率の引上げに伴う不動産市場の需給の平準化を図る等の政策目的のた
め、平成 3 1年度税制改正で、住宅借入金等特別控除(以下、住宅ローン控除)が拡充され「住
宅ローン控除の特例」と名前が付けられました。拡充されたのは、次の表のとおりです。

クリックしてください。

なお、認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合には、控除限度額の計算上住宅ローン年末残高
の上限は5 , 0 0 0万円となるほか、建物価額の上限も5 , 0 0 0万円となります。
 注意すべきは、上表⑵の税抜き建物価額の2%の1 / 3の金額で政令で定める金額です(100円未
満切捨て)。これは、住宅ローン控除の特例の要件を満たす個人が取得した住宅の床面積のうち
に、自分の居住の用に供する以外の部分がある場合には、取得する住宅の床面積全体に対するそ
の個人が居住する床面積の割合を税抜き建物価額に乗じて計算した金額となる仕組みです(措置
法施行令26条25項)。
 したがって、夫婦で住宅ローンを借りて、共有で住宅を買う場合には、各々の建物の持ち分の
割合で税抜き建物価額を按分することになるわけです。つまるところ、夫婦でも住宅ローン控除
の特例の適用をともに受ける場合には、1 1年目から1 3年目の控除額の限度額は、1年あたり共有
する税抜き建物価額の2%の1 / 3、3年間合計で建物価額のほぼ2%分が控除される結果になるの
です。
 このことは、住宅ローン控除の特例が消費税率を8%(国税・地方税)から1 0%への2%分引上
げに伴う措置であることから、建物にかかる2%分を控除しようとの政策意図が見える計算方法
となっています。

Ⅱ.具体的な計算例

新築マンション4 , 0 0 0万円(建物 3 , 0 0 0万円+消費税3 0 0万円+敷地持ち分 7 0 0万円)を夫
婦で購入・入居し、2 0 2 0年 4月から返済開始した場合の計算例を示します。
住宅ローンは3 5年返済(金利 1 . 5%、元利均等、ボーナス返済なし)で、金額は給与年収 6 0 0
万円(課税所得 3 0 1万 3 , 6 0 0円)の夫が3 , 0 0 0万円、給与年収 3 0 0万円(課税所得 1 1 0万 6
, 8 0 0円)の妻が 1 , 0 0 0万円、物件の持ち分はローンの負担割合とし、夫 4分の3、妻 4分の1と
いう条件です。

Ⓐ夫の控除額

(1)夫の当初10年間の控除額=263.9万円
(2)11年目から13年目の控除額

クリックしてください。

※税抜き建物価額3,000万円×3/4×2%×1/3=15万円。この結果、11~13年目は各年15万円が控
除限度額になり、所得税額 2 0 . 3 8万円を下回るため、各年 1 5万円が控除額になります。

(3)控除額の合計は263.9万円+45万円=308.9万円

Ⓑ妻の控除額

(1)妻の当初10年間の控除額=87.93万円
(2)11年目から13年目の控除額

クリックしてください。

※税抜き建物価額 3 , 0 0 0万円×1 / 4×2%×1 / 3=5万円。この結果、1 1~1 3年目は各年 5万円
が控除限度額になり、所得税額 5 . 5 3万円を下回るため、各年 5万円が控除額になります。

(3)控除額の合計は87.93万円+15万円=102.93万円

Ⓒ11~13年目の建物価額に基づく控除額

夫の控除額45万円と妻の控除額15万円の合計額は60万円となり、税抜き建物価額3,000万円の消
費税率引上げ分2%相当の金額と合致することになります。
 ちなみに夫が同条件のローンを4,000万円借入れた場合、1 1~ 1 3年目の控除額は6 0万円で変
わりませんが、13年間の控除額の合計は393 .59万円。上記AとBで見たように夫婦で負担する場
合には夫 3 0 8 . 9万円+妻102.93万円=411.83万円となり、当初10年分で差が出ていることがわ
かります。

Ⅲ.まとめ

■住宅ローン控除の特例の11~13年目の控除額は税抜き建物価額の2%の1/3の限度額計算が影響
 する。
■夫婦で各々ローンを組んで購入する場合は、税抜き建物価額は持ち分の按分計算になるため、
 ローンの単独借入れと差が出ない。
■単独で借入れする場合と、夫婦各々で借入れする場合、どちらが有利であるかは、当初 1 0年
 間の控除額で判断する。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

なれていないと大変難しい問題だと思いますので、住宅ローンについてのお悩み
がございましたらお気軽にご相談ください。
寄り添ったサポートを心がけ、明日の希望と笑顔を持って頂けましたら嬉しい
です。
皆様からのご相談を心よりお待ち申し上げております。

<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<<
〒133-0004
東京都中央区東日本橋2-25-4 サンライズ升和ビル2階
ジュール株式会社
免許番号 東京都知事(1)第104247
TEL:03-5846-9490  FAX03-5846-9491  
mobile:090-6184-4065(おおさと まなぶ)
E-mail:mosato@jouletokyo.com
ホームページ:https://jouletokyo.com/
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>