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長期金利の上昇と住宅ローンへの影響

長期金利の上昇と住宅ローンへの影響

皆さまこんにちは。ジュール株式会社の大里です。
ようやく緊急事態宣言が解除されますね。
緊急事態宣言が解除されたとはいえ終息したわけではないことを意識することが必要だと思っています。

さて、いま、10年物国債の利回りが徐々に上昇しつつあります。
こうした金利の上昇が住宅ローンに与える影響について考えてみましょう。

固定金利の住宅ローンは10年物国債の利回りの影響を受ける。】

 住宅ローンは、住宅金融支援機構の「フラット35」と個別の金融機が独自に
行っている住宅ローンの2種類があります。
フラット35は全期間固定金利なので、融資を受けている期間中に適用金利が変動
することはありません。
それに対して個別金融機関の住宅ローンは「変動金利型」と「固定金利型」に分
かれており、変動金利型を選択すると、一般的には半年ごとに適用金利が見直さ
れます。固定金利型は、フラット35と同様、融資を受けている全期間で金利が変
わらないタイプと、最初の5年、または10年は固定金利が適用されるタイプとに
分かれています。

 住宅ローン金利が何によって決まるのかというと、フラット35を含む固定金利
型は長期金利を参考にし、変動金利型は短期プライムレートを参考にしたうえ
で、そこに取扱金融機関が得る利益分などを加味して決定される。つまり金利が
上昇すると、住宅ローンの金利も上がる可能性が高まってくるのだ。
 ここでいう「長期金利」は10年物国債の利回りを指しており、「短期プライム
レート」は銀行が優良企業に資金を融資する際に適用する最も条件の良い金利の
ことで、2020年3月31日時点の利率は1.475%となっています。

 変動金利型住宅ローンの金利を決める短期プライムレートは、日本銀行の政策
金利を参考にして、個別金融機関が決めているが、現状、日銀は政策金利につい
ては-0.1%のマイナス金利を適用することになっているため、当面、短期プラ
イムレートが大きく上昇する可能性は極めて低く、変動金利型住宅ローンの金利
も、しばらくは現状の低い水準が続くことになると思われます。

 これに対して、固定金利型住宅ローンは長期金利を参考にして決められる。
もちろん、固定金利型住宅ローンは、融資を受けている期間中の金利変動がない
ので、すでに融資を受けている人は今後、金利がどれだけ上昇したとしても、住
宅ローンの返済額が増えるようなことにはなりません。
 ただ、これから申し込む人にとっては、金利上昇の影響を無視できなくなる。
長期金利がこれから上がっていけば、新規で固定金利型住宅ローンを申し込む分
の適用利率は上がっていきます。
 実はいま、10年物国債の利回りが徐々に上昇しつつあります。
このことについて考えてみよう。

金利が上がると返済金はどのくらい上がるのか

 その前にまず、3,000万円借りて35年で返済するときに、5年ごとに1%ずつ金
利が上がった場合の毎月の返済額についてみてみましょう。
 金利が見直されるタイミングは半年ごとが一般的だが、住宅ローンの毎月返済
額の見直しは5年ごとになります。ただし、返済額は上がらなくても、金利が上
がった時点から返済額に占める利息の割合は増えていきます。
 金利が上がると、5年後の見直しの時点で毎月の返済額も上がりますが、それ
までの返済額の1.25倍までが上限というルールがあります。仮に毎月返済額が10
万円だったとき、金利がいくら高くなっても、返済額は12万5,000円を超えません。
金利が急上昇し、急に返済額が高くなってしまっては生活が成り立たなくなる恐
れがあるので、こうしたルールがあります。とはいえ、返済額の上限は1.25倍で
も、返済額に占める利息の割合は高くなっているので、ローンはなかなか減らな
くなります。

種別 変動金利 固定金利(参考)
当初5年間 年利 0.625% 1.37%
毎月返済額 79,544円 89,957円
6~10年目 年利 1.625% 101.37%
毎月返済額 91,669円 89,958円
11~16年目 年利 2.625% 201.37%
毎月返済額 101,760円 89,959円

                                         (3000万円を35年返済で借り、5年ごとに金利が1%ずつ上がった場合)
                      ※金利はいずれもサンプルです。

上の表では返済開始時に7万9,544円だったのが、5年後に金利が1%上がると、返
済額も9万1,699円に上がります。次の5年後にまた金利が1%上がっていると、返
済額は10万1,760円になる。年間1%の金利上昇は、住宅ローン返済額に大きな影
響を与えます。

日本の財政悪化懸念が背景か!?

今回のコロナ渦に見舞われた結果、一般的に長期金利は、景気回復や物価上昇を
背景にして上昇するが、今回の長期金利上昇はいささか事情が異なるようです。
新型コロナウイルスの感染拡大に対処する政府の経済対策の財政出動は39兆円。
しかし、この39兆円のコロナ対策費は今年度の国家予算に盛り込まれていませ
ん。そのため、政府は16兆8000億円の補正予算を組み、その全額を国債発行で
賄うことを決定しました。
 さらに問題なのは、新型コロナウイルスの感染拡大がいつ終息するか見えない
ことです。長期化すればするほど景気対策の規模は大きくならざるを得ません。
その財源確保のために国債の発行がさらに膨らめば、ただでさえ国際的に問題視
されている日本の財政赤字問題が深刻化し、長期金利には上昇圧力がかかりま
す。それに加えて、景気低迷によって、現時点で住宅ローンを借り入れている人
たちが減収、または失業して、住宅ローンの返済が滞る事態が生じると、金融機
関は住宅ローンの審査基準を厳しくしたり、あるいは住宅ローンの金利を引き上
げたりすることも考えられます。
 いずれにしても、今後の住宅ローン金利がどうなるか、しばらくは注視してお
いたほうがよさそうですね。

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